GS.TSKH Nguyễn Mại - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài.
Tham luận của tôi chủ yếu bàn về thu hút FDI để cùng với khai thác có hiệu quả hơn đầu tư trong nước nhằm thực hiện những mục tiêu đầy tham vọng của cả Vùng.
Các mục tiêu gắn với đô thị
Đến năm 2030, đất xây dựng đô thị của Vùng TP.HCM đạt khoảng 270 - 290 nghìn ha, bình quân 100 - 150 m2/người. Đất xây dựng điểm dân cư nông thôn đến năm 2030 đạt khoảng 150 - 170 nghìn ha, binh quân 180 - 210 m2/người.
Dự kiến diện tích đất xây dựng các khu công nghiệp đến năm 2030 khoảng 69 nghìn ha, trong đó: TP.HCM 7.080 ha, Đồng Nai 13.400 ha, Bà Rịa - Vũng Tàu 9.210 ha, Bình Dương: 14.790 ha, Tây Ninh 5.185 ha, Bình Phước 8.220 ha, Long An 13.500 ha và Tiền Giang 3.200 ha.
Vùng TP.HCM được phân ra thành các tiểu vùng:
Tiểu vùng đô thị trung tâm: Bao gồm TP.HCM và vùng phụ cận gồm Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức (Long An); Thủ Dầu Một, Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên (Bình Dương); Biên Hòa, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Long Thành và một phần huyện Vĩnh Cửu (Đồng Nai); trong đó, TP.HCM là đô thị hạt nhân trung tâm vùng; TP. Bình Dương là đô thị động lực phía Bắc, TP. Biên Hòa - Long Thành - Nhơn Trạch là vùng đô thị động lực phía Đông. Củ Chi - Hậu Nghĩa - Đức Hòa là các đô thị động lực vùng phía Tây Bắc. Bến Lức - Cần Giuộc - Hiệp Phước là các đô thị sinh thái phía Tây Nam. Dự báo năm 2030 diện tích Vùng khoảng 5.164 km2, dân số khoảng 15,7 triệu người; tỷ lệ đô thị hóa khoảng 85 - 90%.
Tiểu vùng phía Đông: gồm tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và phần còn lại phía Đông của tỉnh Đồng Nai (thị xã Long Khánh và các huyện Thống Nhất, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Định Quán, Tân Phú, một phần huyện Vĩnh Cửu). Trong đó, TP. Vũng Tàu và Bà Rịa là cực tăng trưởng trên trục hành lang kinh tế dọc Quốc lộ 51; thị xã Long Khánh là cực tăng trưởng trên hành lang kinh tế dọc Quốc lộ 1A. Dự báo năm 2030 diện tích 6.266,5 km2, dân số khoảng 2,838 triệu người; tỷ lệ đô thị hóa khoảng 55 - 60%.
Tiểu vùng phía Bắc - Tây Bắc: gồm tỉnh Bình Phước, tỉnh Tây Ninh và một phần của tỉnh Bình Dương (huyện Bàu Bàng, Dầu Tiếng, Phú Giáo, Bắc Tân Uyên). Trong đó đô thị Chơn Thành - Đồng Xoài là cực tăng trưởng trên trục hành lang kinh tế dọc Quốc lộ 13. Đô thị Trảng Bàng - Gò Dầu - Hòa Thành - Tây Ninh là cực tăng trưởng trên trục hành lang phía Tây Bắc dọc Quốc lộ 22. Dự báo năm 2030 diện tích 13.087 km2, dân số khoảng 3,565 triệu người; tỷ lệ đô thị hóa khoảng 40 - 45%.
Tiểu vùng phía Tây Nam: gồm tỉnh Tiền Giang và một phần tỉnh Long An (trừ huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức). Trong đó thành phố Mỹ Tho, thành phố Tân An là cực tăng trưởng trên trục hành lang dọc Quốc lộ 1 phía Tây Nam. Dự báo năm 2030 diện tích 6.075 km2, dân số khoảng 2,897 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 35 - 40%.
Thu hút FDI
Tính lũy kế đến ngày 20/12/2020, cả nước có 33.070 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 384 tỷ USD. Vốn thực hiện lũy kế của các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài ước đạt 231,86 tỷ USD, bằng 60,4% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực.
TP.HCM dẫn đầu cả nước ới 7.494 dự án với vốn đăng ký 44,5 tỷ USD, chiếm khoảng 13,9% của cả nước. TP.HCM tạo ra những "mô hình mẫu" như Khu công nghệ cao, khu chế xuất Tân Thuận. Các KCX, KCN đã biến đổi trên 3.500 ha đất nông nghiệp nhiễm phèn, nhiễm mặn, năng suất thấp trở thành vùng đất công nghiệp có đủ điện nước, có đường giao thông thuận lợi, tạo ra công ăn việc làm cho khoảng 250.000 người lao động.
Bình Dương có 3953 dự án FDI với 35,8 tỷ USD vốn đăng ký, đứng thứ hai (sau Hà Nội), có 39 KCN (27 KCN đang hoạt động) cho thuê 87% diện tích đất; khoảng 50 nghìn chuyên gia nước ngoài, gần 1 triệu lao động; đô thị hóa đạt 82%.
Đồng Nai có 1.550 dự án FDI với gần 30,8 tỷ USD vốn đăng ký, đứng thứ tư, có 32 khu công nghiệp với tổng diện tích 10.242ha, diện tích đã cho thuê đạt trên 82%, vốn FDI chiếm 85,5% nguồn vốn vào các KCN.
Bà Rịa - Vũng Tàu có 343 dự án FDI với 27,3 tỷ USD vốn đăng ký; trong KCN có 185 dự án với 10,953 tỷ USD vốn đăng ký và ngoài khu công nghiệp có 158 dự án với 16,347 tỷ USD vốn đăng ký.
Tây Ninh thu hút được 3.137 triệu USD vốn đăng ký, có 7 KCN đã được Trung ương phê duyệt, 5 KCN đang hoạt động diện tích đất 3.384 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 54,6%.
Bình Phước có 260 dự án với số vốn đăng ký hơn 2.528 triệu USD. Những năm gần đây tỉnh này đã trở nên hấp dẫn với nhà đầu tư nước ngoài.
Long An có 941 dự án FDI với 5.950 triệu USD vốn đăng ký. Một số chuyên gia bất động sản nhận định: năm 2021 Long An bước vào thời kỳ hoàng kim do nhiều ông lớn trong ngành bất động sản đang đổ vốn vào tỉnh này.
Tiền Giang là địa phương thu hút FDI khá sớm với nhà máy bia BGI vào năm 1993, nhưng thời gian sau đó ít có dự án FDI mới.
Tổng hợp thu hút FDI của Vùng TP.HCM đến cuối năm 2020 đạt 150,24 tỷ USD, chiếm 39,2% tổng vốn đăng ký của cả nước.
Vốn FDI của Vùng TP.HCM đã trở thành nguồn vốn quan trọng, động lực thúc đẩy nhanh chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, đóng góp lớn vào tăng trưởng tổng sản phẩm, thu ngân sách của các địa phương, tạo việc làm cho nhiều triệu lao động trực tiếp, gia tăng nhanh chóng kim ngạch xuất khẩu và cải thiện cơ cấu hàng xuất khẩu, làm cho cán cân thanh toán quốc tế trở nên cân bằng và thặng dư, ổn định giá trị đồng tiền Việt Nam, tăng dự trử ngoại tệ.
Tuy vậy xét theo quan điểm phát triển Vùng thì còn nhiều nhược điểm như chưa có sự kết nối giữa các địa phương với nhau, các KCN có cơ cấu đầu tư tương tự nhau, chưa đầu tư để nâng cấp cơ sở hạ tầng kỷ thuật- xã hội, chưa hình thành các thành phố công nghiệp sinh tái, đáp ứng tăng trưởng xanh và nhu cầu làm việc và sinh sống của người lao động tại các KCN.
Khu đô thị và bất động sản công nghiệp
Hơn 30 năm đổi mới và hội nhập Việt Nam vẩn còn nhiều vấn đề cần giải quyết đối với xây dựng khu đô thị gắn với bất động sản công nghiệp. Cho đến nay chỉ có một mô hình được coi là thành công là Khu đô thị Bình Dương gắn với VSHIP.
Khu công nghiệp Việt Nam - Singaporre (VSIP) Bình Dương đã được xây dựng đồng bộ theo mô hình khu đô thị công nghiệp, cung cấp cho nhà đầu tư môi trường kinh doanh quốc tế với hệ thống cơ sở hạ tầng kỷ thuật - xã hội hiện đại và dịch vụ hổ trợ khách hàng có tính chuyên nghiệp, bao gồm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, dân cư. Dự án chung cư và đất nền bao quanh VSIP được thiết kế theo mô hình hiện đại, kiến trúc hoàn chỉnh và hài hòa, đầy đủ tiện nghi cho sinh hoạt và nghỉ dưỡng như siêu thị, chợ, trường học, bệnh viện, công viên đáp ứng nhu cầu của giới chủ và người lao động.
Cách VSIP II khoảng 5km là Trung tâm thành phố mới của Bình Dương được quy hoạch và xây dựng khá hiện đại, đang hướng tới đô thị thông minh, nơi đặt trung tâm hành chính của tỉnh, trung tâm tài chính - ngân hàng, trung tâm thương mại, bệnh viên đa khoa, trường học đạt chuẩn quốc tế, khu vui chơi giải trí.
Hiện nay, chủ đầu tư VSIP đã và đang tiến hành xây dựng các KCN mới ở nhiều địa phương theo mô hình VSIP Bình Dương.
Một định hướng mới cũng cần được lưu ý. Ngày 27 và 28/03/2021 Grand Marina, Saigon đã chính thức ra mắt và nhận được sự đón nhận tích cực từ các nhà đầu tư Hong Kong tại hội thảo giới thiệu dự án độc quyền do Asia Bankers Club tổ chức tại khách sạn JW Marriott Hong Kong.
Những căn hộ hàng hiệu đầu tiên của Grand Marina đã được các khách hàng của câu lạc bộ Asia Bankers Club mua với mức giá khởi điểm là một triệu USD (khoảng 23,5 tỷ đồng), tương đương với đơn giá là 18,000 USD/m2 (khoảng 423 triệu đồng). Mức giá này cao hơn đáng kể so với mặt bằng căn hộ hạng sang tại TP.HCM với mức giá trung bình gần 7000 USD/m2 (theo Tiêu điểm thị trường BĐS 2020 của CBRE Việt Nam), tương đương với giá bán hiện tại của các dự án bất động sản hàng hiệu khác trong khu vực như The Residences at Mandarin Oriental ở Bangkok, hay The Residences at the St. Regis Singapore nhưng thấp hơn nhiều so với đơn giá của phân khúc hạng sang tại đây, trung bình khoảng 46,800 USD/m2 (theo Savills).
Tờ South China Morning Post giật tít lớn: "Việt Nam chào đón dự án bất động sản hàng hiệu lớn nhất của Marriott vì giới đầu tư đặt cược lớn vào quốc gia Đông Nam Á có tốc độ tăng trưởng tuyệt vời này". Theo đó, bài báo đưa tin Marriott International đang thực hiện bước đi đột phá vào lĩnh vực Bất động sản hàng hiệu của Việt Nam, mở đầu là Grand Marina.
Sự xuất hiện của thương hiệu Marriott International trong phân khúc bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam đã đặt thị trường bất động sản Việt Nam lên bản đồ thế giới và lọt vào tầm ngắm của nhà đầu tư nước ngoài.
Từ VSIP, bất động sản thương hiệu và kinh nghiệm của thế giới có thể rút ra ba bài học đối với Việt Nam:
(1) Kiểm soát việc phát triển đô thị dàn trải ở châu Âu giúp thành phố phát triển bền vững hơn về xã hội và môi trường. Để kiểm soát vùng ven các đô thị, vành đai xanh cần được áp dụng trong quy hoạch các thành phố lớn nhằm mục tiêu kiểm soát không cho hình thành dự án đô thị kiểu phân tán (kiểu đô thị nhảy cóc). Sau khi đồ án quy hoạch được duyệt cần có chính sách hỗ trợ thực hiện vành đai xanh với sự tham gia của cộng đồng dân cư thì vành đai xanh đô thị mới trở thành hiện thực trong xây dựng và phát triển đô thị.
(2) Nông nghiệp đô thị là liên minh gắn kết đô thị - nông thôn ở vùng ven đô như kinh nghiệm của vùng Ile-de-France năm 2010 được định hướng trở thành “vùng sinh thái” đầu tiên ở châu Âu và kinh nghiệm của Mỹ xây dựng thành phố ngoại ô - vành đai đô thị ngoại ô không có giới hạn mà theo nhu cầu sử dụng. Quá trình đô thị hóa cần có ý tưởng rõ ràng, ổn định trong chủ trương xây dựng vùng đô thị ven đô để vừa giảm bớt gánh năng về xây dựng hạ tầng kinh tế - xã hội tại đô thị lõi, vừa bảo đảm tăng trưởng xanh, bền vững, hài hòa giữa kinh tế, xã hội và môi trường.
(3) Chỉ riêng công cụ quy hoạch không đủ điều kiện để kiểm soát phát triển tràn lan ở vùng ven đô. Một số công cụ được sử dụng hiệu quả ở các nước phát triển là chính sách và luật pháp như Luật quản lý tăng trưởng, hình thành ranh giới tăng trưởng đô thị, mua quyền phát triển, chuyển nhượng quyền phát triển, quỹ tín dụng khai thác đất đai. Chính sách và luật pháp cần được ban hành đồng bộ, ổn định để các nhà đầu tư triển khai dự án và để cộng đồng dân cư tự giác, chủ động tham gia thực hiện và giám sát thực hiện quy hoạch.
Từ đó, kiến nghị 4 giải pháp chủ yếu:
Một là Nhà nước cần có chủ trương về xây dựng và phát triển các khu đô thị công nghiệp theo nhiều mô hình khác nhau như khu đô thị công nghiệp theo mô hình VSIP Bình Dương, “vùng sinh thái” kết hợp phát triển kinh tế - xã hội với bảo vệ môi trường sinh thái đô thị bằng cách giữ không gian xanh mở lớn, như Quy hoạch tổng thể vùng Ile-de-France năm 2010 ( Pháp) và thành phố ngoại ô -vành đai đô thị ngoại ô không có giới hạn mà theo nhu cầu sử dụng đã được xây dựng tại Mỹ. Mỗi mô hình cần được mô tả đủ rõ ràng với định hướng lâu dài để làm căn cứ cho các nhà hoạch định chính sách, cho chính quyền các địa phương và cho giới đầu tư thực hiện.
Hai là trên cơ sở Luật Quy hoạch, Chính phủ cần có chỉ dẫn đối với quy hoạch phát triển đô thị công nghiệp theo các mô hình để việc lập và thực hiện các quy hoạch bảo đảm đúng chủ trương của Nhà nước về xây dựng và phát triển các khu đô thị công nghiệp. Việc điều chỉnh quy hoạch cũng cần được tiến hành khi hội đủ các điều kiện do Chính phủ quy định để tránh tình trạng “đô thị nhảy cóc” không bảo đảm lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng.
Quá trình thực hiện quy hoạch đã được phê duyệt cần được theo giõi, giám sát, kiểm tra để kịp thời phát hiện và sữa chữa mọi vi phạm; phát huy vai trò giám sát của các tổ chức tư vấn độc lập và cộng đồng dân cư.
Ba là các nhà quản lý KCN và nhà đầu tư đều thấy cần thiết phải xây dựng Luật Khu đô thị công nghiệp, bởi vì đây là vấn đề có liên quan đến định hướng phát triển của đất nước trong quá trình công nghiệp hóa gắn với đô thị hóa, có liên quan đến đất đai, KCN, thương mại và dịch vụ, công trình kiến trúc ngoài KCN, vùng lõi và vùng ven đô, vành đai xanh bao gồm rừng tự nhiên và rừng trồng; hiện đang được điều chỉnh tại nhiều luật khác nhau, không bảo đảm tính hệ thống, thậm chí mâu thuẩn với nhau.
Luật Khu đô thị công nghiệp cần quy định cụ thể chính sách ưu đãi đất đai, thuế, thời gian thực hiện đối với từng loại đô thị; trong mỗi đô thị có sự phân biệt chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỷ thuật- xã hội, thực hiện dự án công nghiệp, thương mại, dịch vụ để thu hút được nhiều nhà đầu tư thực hiện xây dựng cùng một đô thị.
Bốn là hoàn thiện cơ chế quản lý nhà nước đối với KCN và Khu đô thị công nghiệp. Chính phủ, các bộ, ngành rà soát các quy định về phân cấp quản lý, sửa đổi, bổ sung để hoàn chỉnh theo hướng vừa phát huy tính sáng tạo của địa phương, vừa bảo đảm tính thống nhất của trung ương; xây dựng các tiêu chuẩn quốc gia, định mức kinh tế- kỷ thuật làm cơ sở để thực hiện thống nhất trong toàn quốc. Chính quyền địa phương rà soát, loại bỏ các quy định trái với luật pháp, tiêu chuẩn quốc gia, định mức kinh tế- kỷ thuật để thực thi nghiêm chỉnh các quy định đó.
Kết luận
Vùng TP.HCM sẽ trở thành động lực tăng trưởng quan trọng không chỉ đối với miền Nam mà cả nước; trong đó đóng góp của khu vực FDI ngày càng có hiệu quả hơn. Do đó, để đạt được mục tiêu chất lượng đối với thu hút FDI của năm 2021 và những năm tiếp theo thiết tưởng không cần đề ra các giải pháp mới, mà lãnh đạo các tỉnh, thành phố cần đổi mới tư duy hành động trong việc thực hiện nghiêm chỉnh Nghị quyết 50 của Bộ Chính trị và Nghị quyết 58 của Chính phủ.
Nguồn: Nhàđầutư
