Hội thảo 'Sức bật từ các đại đô thị': Cần sửa một loạt luật mâu thuẫn, chồng chéo "Về phía Chính phủ ngoài các hỗ trợ hiện nay cần có tổng kết, ít nhất 10 năm gần đây trong phát triển khu đô thị để sửa 1 loạt các luật liên quan, như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai khi đang có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo", GS. TSKH Nguyễn Mại nhận định. Hội thảo diễn ra vào sáng nay (24/9) tại Khách sạn Eastin Grand, số 253 Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận, TP.HCM. Tham dự hội thảo có đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT, Bộ GTVT, các chuyên gia kinh tế và đại diện lãnh đạo hơn 100 doanh nghiệp. Hội thảo có hai phần quan trọng: Tham luận và thảo luận mở. Tham gia phần tham luận có các diễn giả: GS.TSKH Nguyễn Mại - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, TS. Lê Quốc Hùng - Phó viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng miền Nam, Bộ Xây dựng; PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển Quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN&MT; bà Lã Hồng Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Đầu tư, Bộ GTVT; TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV; ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM; ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group; bà Nguyễn Hương - Tổng giám đốc Đại Phúc Land.
Hội thảo "Sức bật từ các đại đô thị" do Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức diễn ra sáng nay (24/9)
Ngoài ra, tham gia hội thảo còn có lãnh đạo nhiều tỉnh thành như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, Long An... cùng lãnh đạo và phóng viên hơn 50 cơ quan báo chí Trung ương và TP.HCM.
Khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển các dự án đại đô thị
Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn cho biết phù hợp với xu hướng chung của thế giới, tại Việt Nam, mô hình khu đô thị mới đã bắt đầu xuất hiện từ cách đây hơn 20 năm với sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn, kiểu mẫu như khu đô thị Phú Mỹ Hưng hơn 400 ha tại TP.HCM hay Ciputra hơn 300 ha tại Hà Nội. Theo TS. Nguyễn Anh Tuấn, nhiều khu đô thị mới của các chủ đầu tư trong nước có diện tích hàng trăm ha gồm đầy đủ những phân khúc như: Chung cư, nhà phố, biệt thự, bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, mua sắm, tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam đã làm thay đổi bộ mặt đô thị, đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương. 
TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn phát biểu khai mạc hội thảo. Ảnh: Thế Toàn
Tuy nhiên, theo đánh giá của các nhà đầu tư, hiện vẫn còn không ít khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển các dự án đại đô thị, trong đó có cả bất cập về luật pháp, chính sách quy hoạch, cũng như về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nhất là kết nối giao thông cho phát triển đại đô thị chưa tương xứng. "Từ thực tế đó, nhằm đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp phát triển các dự án đại đô thị hiệu quả, thúc đẩy tiến trình đô thị hóa nói riêng và phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương nói chung, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức hội thảo với chủ đề “Sức bật từ các đại đô thị” với sự tham dự của đại diện Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Giao thông vận tải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, lãnh đạo một số tỉnh, thành phố phía Nam, các chuyên gia kinh tế, lãnh đạo Hiệp hội bất động sản TP.HCM và các doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản", ông Nguyễn Anh Tuấn nhấn mạnh.
Sửa các luật mâu thuẫn, chồng chéo ngăn đại đô thị phát triển
Trình bày tham luận "Dự báo tăng trưởng kinh tế và đầu tư nước ngoài 2020-2021, tác động đối với thị trường bất động sản", GS. TSKH Nguyễn Mại - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) nhận định kinh tế Việt Nam chịu tác động tiêu cực của đại dịch COVID-19. Tốc độ tăng trưởng rất thấp, hàng vạn doanh nghiệp gặp khó khăn trong sản xuất, kinh doanh, hàng triệu người lao động mất việc làm, giảm thu nhập.
GS. TSKH Nguyễn Mại - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE). Ảnh: Thế Toàn
Tuy nhiên, vẫn có những điểm sáng trong tăng trưởng kinh tế 8 tháng đầu năm 2020 như: Kim ngạch xuất khẩu 8 tháng ước đạt 336 tỷ USD, chỉ giảm 0,3% so với cùng kỳ năm trước, trong đó xuất khẩu đạt 174,11 tỷ USD, tăng 1,6%; khu vực kinh tế trong nước vẫn tiếp tục là điểm sáng trong hoạt động xuất nhập khẩu khi kim ngạch xuất khẩu và nhập khẩu 8 tháng đều tăng so với cùng kỳ năm trước, xuất khẩu đạt 60,80 tỷ USD, tăng cao 15,3%; nhập khẩu đạt 72,05 tỷ USD, tăng 2,9%. "Cán cân thương mại hàng hóa 8 tháng ước tính xuất siêu 11,9 tỷ USD. Kỳ vọng trong thời gian tới sẽ cân bằng kinh tế trong nước và nước ngoài.
Từ những điểm sáng trên, cho đến thời điểm hiện tại có thể khẳng định kịch bản xấu nhất tăng trưởng GDP năm 2020 từ 2-3% là khả thi", GS. TSKH Nguyễn Mại nói. Cùng với đó, nhiều tranh luận cho rằng tăng trưởng 2021 ước đạt 6-7% là quá thấp (vì nền tảng tăng trưởng năm 2020 thấp) nên phải nỗ lực đạt tăng trưởng 8-9% trong năm 2021. Động lực tăng trưởng mới của năm 2021 là việc các FTA mới có hiệu lực (CPTPP, EVFTA), cùng với đó là việc Việt Nam sẽ chuyển đổi kinh tế số nhanh và mạnh hơn trong thời gian tới. Nếu tận dụng được cả 2 động lực tăng trưởng trên, khả năng cao là tăng trưởng năm 2021 có thể đạt là 8-9%. Về đầu tư nước ngoài có con số đáng mừng. Cụ thể, tính đến 20/8/2020, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần (GVMCP) của nhà đầu tư nước ngoài đạt 19,54 tỷ USD, bằng 86,3% so với cùng kỳ năm 2019. Vốn thực hiện của dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài ước đạt 11,35 tỷ USD, bằng 94,9% so với cùng kỳ năm 2019.
Đáng chú ý, tính lũy kế đến ngày 20/8/2020, cả nước có 32.539 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 381,2 tỷ USD. Vốn thực hiện lũy kế của các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài ước đạt 223,1 tỷ USD, bằng 58,5% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực. Tính chung trong 8 tháng năm 2020, khu vực ĐTNN xuất siêu gần 22,6 tỷ USD kể cả dầu thô và xuất siêu 21,4 tỷ USD không kể dầu thô, bù đắp phần nhập siêu 11,6 tỷ USD của khu vực trong nước, giúp cả nước xuất siêu 10,9 tỷ USD. Đây là mức cao nhất 10 năm trở lại đây. Kỳ vọng cả năm xuất siêu sẽ đạt 18-19 tỷ USD, có tác dụng ổn định kinh tế vĩ mô, ổn định tiền tệ, dự trữ ngoại hối có thể cuối năm nay đạt 100 tỷ USD thương đương khoảng 5 tháng xuất khẩu.
Tuy nhiên, FDI vẫn tồn tại 3 nhược điểm lớn, chưa thể khắc phục theo yêu cầu Nghị Quyết 50 của Bộ Chính trị: Một là 8 tháng đầu năm chủ yếu là dự án quy mô nhỏ 1-2 triệu USD. Hai là đầu tư Mỹ và châu Âu quá khiêm tốn, trong năm 2019 có 246 tỷ vốn thực hiện thì Mỹ và châu Âu chưa tới 8% (khoảng 20 tỷ USD). Ba là thiếu vắng các dự án công nghệ cao, chăm sóc sức khoẻ… theo yêu cầu của Nghị quyết 50. Nếu chúng ta không lưu ý tới chất lượng FDI trong thời gian tới thì rất khó đạt được mục tiêu chất lượng cao hơn. Năm 2020, Thị trường bất động sản suy giảm nhiều, không chỉ ảnh hưởng tới lĩnh vực bất động sản mà còn ảnh hưởng tới 50 ngành kinh tế liên quan tới bất động sản. Tuy nhiên, sự suy giảm đợt này rất khác với năm 2012-2013 là giá cả không giảm.
Trong khi trước đây giá bất động sản thường giảm 30-40%. "Theo tôi đây là khoảng lặng cần thiết để tái cấu trúc lại thị trường, để lĩnh vực bất động sản có chất lượng cao hơn, doanh nghiệp bất động sản phát triển chuyên nghiệp và chất lượng hơn", ông Nguyễn Mại nhận định. Bất đống sản khu công nghiệp được đánh giá là có tiềm năng lớn trong thời gian tới vì đầu tư nước ngoài có xu hướng gia tăng với xu hướng mới là mua bán, sáp nhập, liên doanh với nhà đầu tư trong nước để nâng cấp. Nhiều tập đoàn kinh tế của Việt Nam như VinGroup, Becamex... đã tham gia xây dựng khu công nghiệp.
Với 3 loại khu công nghiệp chính là KCN đã được xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thu hút được nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, nhưng chưa chú trọng hạ tầng xã hội như nhà ở, trường học, bệnh viên, trung tâm thương mại, trung tâm thể thao; hiếm có KKT, KCN xây dựng khu đô thị để tạo điều kiện phát triển dồng bộ kinh tế - xã hội - môi trường. KCN đã được quy hoạch đang hoặc sắp xây dựng hạ tầng kỹ thuật - xã hội chưa có các nghiên cứu khả thi nhu cầu của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, xu hướng phát triển của địa phương và vùng kinh tế để xây dựng phương án phát triển trung hạn và dài hạn. KCN được các địa phương xây dựng mới đang trình Chính phủ phê duyệt để đón làn sóng FDI mới và đầu tư trong nước.
Các đại biểu tham dự hội thảo. Ảnh: Thế Toàn.
Với dự tham gia của các tập đoàn kinh tế lớn, bất động sản khu công nghiệp thời gian tới hứa hẹn sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn. Sau một thời gian thực hiện Nghị định số 82/2018 của Chính phủ, Câu lạc bộ Ban Quản lý KCN, KKT đã kiến nghị với Chính phủ tạo điều kiện thực hiện cơ chế hành chính “một cửa, một cửa tại chỗ” hỗ trợ nhà đầu tư, đồng hành cùng doanh nghiệp; cần có sự phân cấp, ủy quyền cụ thể, rõ ràng, ủy quyền nhiệm vụ của các Sở, ngành tại địa phương. Việc phân cấp, ủy quyền cho các Ban Quản lý cần thống nhất trong phạm vi toàn quốc. Khi chức năng quản lý nhà nước KCN, KKT thuộc thẩm quyền của Ban Quản lý thì lúc đó quy chế phối hợp giữa Ban Quản lý với các Sở, ngành tại địa phương mới thực sự hiệu quả, tạo sự thông thoáng trong cơ chế chính sách, thuận lợi cho các nhà đầu tư. Hứa hẹn cải thiện môi trường rõ cho bất động sản khu công nghiệp.
Khu đô thị là một xu hướng được các nhà đầu tư quan tâm vì hạ tầng giao thông thuận lợi, đô thị ven biển nhu cầu lớn trong điều kiện các thể chế khuyến khích, ưu đãi của Chính phủ. Hai giải pháp cần thiết để phát triển bất động sản khu đô thị là doanh nghiệp và nhà nước phải đồng hành với nhau. Doanh nghiệp cần có chiến lược bài bản, cấu trúc lại quản lý theo hướng hiện đại, bài bản. Về phía Chính phủ ngoài các hỗ trợ hiện nay cần có tổng kết, ít nhất 10 năm gần đây trong phát triển khu đô thị để sửa 1 loạt các luật liên quan, như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai khi đang có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo. "Cùng với đó Chính phủ cần có hướng dẫn thực thi Luật trong các Nghị định theo hướng minh bạch, rõ ràng để các ban quản lý KCN, khu kinh tế địa phương, thực hiện đúng pháp luật của nhà nước. Tin tưởng rằng, làm được như vậy tương lai KCN, khu đô thị sẽ phát triển trong một giai đoạn mới bền vững, lành mạnh hơn", Chủ tịch VAFIE chia sẻ.
TP.HCM cùng 7 tỉnh còn lại sẽ là "bát giác kim cương"
Phát biểu tại hội thảo, TS. Lê Quốc Hùng - Phó viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng miền Nam (Bộ Xây dựng) cho biết, 8 tỉnh thành gồm TP.HCM cùng các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Tây Ninh, Bình Phước, Long An và Tiền Giang là đầu tàu của nền kinh tế và công nghiệp Việt Nam, với tốc độ tăng trưởng kinh tế hơn bình quân chung cả nước, là “vùng lõi” sản xuất công nghiệp và là trung tâm thu hút vốn FDI của cả nước. “Nếu Việt Nam thu hút vốn đầu tư FDI được 345 tỷ USD thì có hơn 173 tỷ USD “đổ” vào khu vực này và đây vùng tiếp tục là điểm đến của nhiều nhà đầu tư nước ngoài”, TS.Lê Quốc Hùng nói. Theo dự báo, tới năm 2050, nền kinh tế Việt Nam sẽ đứng thứ 20 trong bảng xếp hạng các nền kinh tế lớn nhất toàn cầu, trong đó vai trò của TP.HCM cực kỳ lớn. Tuy nhiên, ông Hùng cũng cho rằng để đạt được sự tăng trưởng này, Chính phủ của các nền kinh tế đang phát triển này cần thực hiện cải cách cơ cấu để cải thiện nền tảng và thể chế kinh tế vĩ mô, đầu tư cho giáo dục, hạ tầng và công nghệ.
TS. Lê Quốc Hùng phát biểu tại hội thảo.
Ông Hùng cho biết, ngay sau tình hình đại dịch COVID-19 vừa được ổn định, vào ngày 30/5, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc cùng đoàn lãnh đạo chính phủ và các địa phương trong vùng đã họp tại Bà Rịa - Vũng Tàu, điều này một lần nữa tái khẳng định tầm quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam trong phát triển của Việt Nam. “Theo đó, TP.HCM cùng 7 tỉnh còn lại sẽ là “bát giác kim cương”, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam sẽ về đích sớm hơn ít nhất 10 năm so với cả nước trong mục tiêu Việt Nam hùng cường, thịnh vượng, tức là trở thành một vùng hùng cường vào năm 2035”, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết. Về việc lập quy hoạch xây dựng vùng TP.HCM, ông Hùng cho hay, động thái này nhằm phát huy vai trò, vị thế và tiềm năng của vùng, hướng tới là một vùng kinh tế - đô thị phát triển ngang tầm khu vực và quốc tế. Tầm nhìn đến năm 2050, vùng TP.HCM chắc chắn sẽ trở thành vùng đô thị lớn và là động lực phát triển kinh tế hàng đầu của quốc gia. Đồng thời có vai trò là trung tâm kinh tế quan trọng trong khu vực Đông Nam Á và Châu Á Thái Bình Dương. “Dự báo đến năm 2050, dân số đô thị khoảng 23 - 24 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 75 - 80%”, TS.Lê Quốc Hùng phân tích.
Quy hoạch hiện tại có dùng được trong 200 năm sau không?
Với tham luận: Quy hoạch đất đai đối với phát triển đô thị TP. HCM, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển Qũy đất, Tổng cục Quản lý Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay cách đây gần 250 năm, tức vào năm 1772, Thống suất Nguyễn Cửu (Nhà Nguyễn) đã lập quy hoạch đầu tiên tại khu vực TP.HCM. Và, TP.HCM ngày nay đang dựa trên chính quy hoạch này để phát triển khu vực. TP.HCM được đánh giá có nhiều tiềm năng phát triển. Nên nhớ, người Pháp từ năm 1862 đã xây dựng TP.HCM với quy mô 500.000 dân, nhưng đến hiện tại, vùng TP.HCM đã gấp 3 lần Singapore và gấp 2 lần Hồng Kông. Dù vậy, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ khẳng định, để phát huy hết tất cả những tiềm lực của Thành phố, việc quan trọng nhất là quy hoạch sử dụng đất TP.HCM sẽ như thế nào. “Quy hoạch của chúng ta ngày hôm nay sẽ dùng được trong 200 năm nữa không?”, ông Thọ nêu vấn đề.
Lấy ví dụ về Hà Nội, ông Thọ cho biết, từ năm 1990, Hà Nội đã được quy hoạch với 30 khu vực đô thị vệ tinh xung quanh, đặc biệt khu vực Long Biên và bên kia sông Hồng, nhưng chỉ chỉ khi Vingroup gia nhập, các khu vực vệ tinh mới hình thành. Ông đánh giá, quy hoạch sử dụng đất phải đi vào thực tế, phải đáp ứng nhu cầu sử dụng, khả năng chi trả củ doanh nghiệp và phải được hình thành một cách tự nhiên. Nó phải dựa trên sự hút vốn đầu tư của Nhà nước, doanh nghiệp, sự tham gia ổn định sinh kế của người dân. xuất kinh doanh). “KĐT có vẽ đẹp như thế nào đi chăng nữa mà không có DN thì không thể phát triển đại đô thị”, ông Thọ khẳng định. Do đó, “khâu” quy hoạch sử dụng đất được đánh giá rất quan trọng. Ông Thọ phân tích những yếu tố tác động chính ảnh hưởng tới quy hoạch. Trước hết, đó là tiền thuê đất (yếu tố quyết định giá đất), yếu tố này sẽ quyết định năng lực chi trả của doanh nghiệp, người dân. Bởi lẽ, những lô đất có giá trị cao nhất, thường nằm ở trung tâm đô thị.
PGS. TS Nguyễn Đình Thọ. Ảnh: Thế Toàn.
Nhân tố thứ hai ông Thọ đề cập là khoảng cách tới trung tâm (yếu tố tác động tới việc quy hoạch sản xuất). Theo đó, các lớp sử dụng đất được quy hoạch dựa trên tầm nhìn dài hạn về các đô thị trung tâm và đô thị vệ tinh trong tương lai và phân phối hợp lý giữa đất đô thị và đất khu công nghiệp, đất nông nghiệp theo các lớp từ trung tâm như sau: Trung tâm kinh doanh, thương mại; trụ sở cơ quan, doanh nghiệp, văn phòng; đất nhà ở tập thể, chung cư, nhà ở xã hội; đất biệt thự đơn lập; đất khu sản xuất, kinh doanh công nghiệp và dịch vụ; đất trồng rau, trồng hoa ngắn ngày phục vụ đô thị; đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu nă Xây dựng không gian đô thị phải được xác định quy hoạch dựa trên quy hoạch mặt đất, tầng ngầm, tầng không, mặt biển, mặt nước,...
Ông Thọ nhấn mạnh, các nước đã đi trước 1 bước trong quy hoạch ngầm. “Nếu không thực hiện tốt việc phát triển hệ thống ngầm, chúng ta sẽ gặp khó khăn”, ông nói. Bên cạnh đó, ông Thọ cho rằng, quy hoạch mặt đất cũng phải đảm bảo giải quyết vấn đề giao thông. Giải thích lập luận này, ông nói, kinh tế có 2 chi phí là tiền thuê đất và vận tải. “Trên thế giới, không có một đại đô thị nào mà 1 cá nhân di chuyển (vận tải) – 1 phương tiên cá nhân. Nó tạo ra nhiều vấn đề về môi trường xã hội. Do đó, khi xây dựng quy hoạch, chúng ta cần tuân thủ quy tắc, hình thành theo nguyên tắc kinh tế. Nếu không, hình thành các vùng mà người dân thấy không đáng sống và không muốn sống tại các khu vực này”, ông Thọ phân tích thêm.
Tiến độ đầu tư các dự án giao thông đều chậm
Nói về việc quy hoạch hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM, bà Lã Hồng Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Giao thông vận tải cho rằng, hai loại hình gồm hệ thống đường bộ và đường sắt đô thị đều có sự gắn bó mật thiết và có ảnh hưởng lớn đối với quá trình phát triển đô thị cũng như kết nối trực tiếp TP.HCM với trong vùng và liên vùng. Trong đó, 5 tuyến quốc lộ đóng vai trò trục hướng tâm cho giao thông hỗn hợp vào tận trung tâm thành phố, còn 6 tuyến cao tốc đóng vai trò trục hướng tâm cho phương tiện cơ giới lưu thông với tốc độ cao kết nối đến hệ thống đường vành đai. Về đường sắt, theo quy hoạch đường sắt quốc gia trên địa bàn thành phố bên cạnh tuyến đường sắt Bắc - Nam hiện có sẽ định hướng phát triển các tuyến đường sắt để tăng cường kết nối TP.HCM với các địa phương trong vùng và kết nối cảng biển. Về hàng không, để nâng cấp, mở rộng Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất lên 50 triệu hành khách/năm nhằm giải quyết tình trạng ùn tắc hiện nay, hiện nay đang triển Dự án Xây dựng nhà ga hành khách quốc nội T3 (ACV là chủ đầu tư) và dự án nâng cấp, cải tạo đường cất hạ cánh, đường lăn Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất.
Bà Lã Hồng Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Giao thông vận tải. Ảnh: Thế Toàn.
“So sánh với quy hoạch giao thông vận tải TP.HCM được Thủ tướng phê duyệt, có thể nói tiến độ đầu tư các dự án đều chậm, chưa đáp ứng nhu cầu vận tải và đang là trở lực đối với sự phát triển của thành phố về mọi mặt”, bà Hạnh nói. Cụ thể, tiến độ đầu tư các tuyến đường vành đai, quốc lộ và cao tốc và hướng tâm đều chậm, dẫn đến nhiều tuyến đường nội thành phải đảm nhận cả vận tải nội vùng và liên vùng, các đô thị vệ tinh phát triển chậm do kết cấu hạ tầng chưa được đầu tư đồng bộ dẫn đến vùng lõi thành phố trở thành đô thị nén với mức độ ngày càng cao. Hệ thống vận tải hành khách khối lượng lớn đầu tư chậm, chưa hình thành hệ thống hoàn chỉnh, giao thông nội thành chủ yếu vẫn dồn lên hệ thống đường bộ trong khi loại hình này không thể đảm nhận vận tải hành khách khối lượng lớn. “Để đảm bảo nhu cầu phát triển kinh tế, trở thành hạt nhân của vùng, theo tôi, cần sớm đầu tư hệ thống đường vành đai đô thị, các tuyến cao tốc, hệ thống đường sắt đô thị, Bên cạnh đó, cần nghiên cứu thí điểm cơ chế huy động tối đa nguồn lực từ quỹ đất khi đầu tư các dự án hạ tầng giao thông kết hợp với phát triển đô thị”, bà Lã Hồng Hạnh đề xuất.
Lúng túng trong phân loại bất động sản
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng lâu nay có nhận thức hơi lệch lạc về vai trò của thị trường bất động sản vì vậy việc nhìn nhận lại vai trò của thị trường bất động sản là cần thiết. Theo tính toán, kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 4,5% GDP và có tính lan toả tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan. Bốn lĩnh vực luên quan trực tiếp, có tính lan toả lớn từ kinh doanh bất động sản là xây dựng (đóng góp 5,8% GDP), 2 là du lịch (đóng góp 9,2% GDP), lưu trú và ăn uống (đóng góp 4,2% GDP), tài chính ngân hàng với tỷ lệ dư nợ cho vay lớn, tài sản thế chấp 65% là bất động sản. Có thể thấy, vai trò của bất động sản là rất lớn trong thu hút nguồn lực, nguồn vốn. Trong thu hút đầu tư nước ngoài, luỹ kế đến thời điểm hiện tại đã thu hút 58 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản, chiếm 15% vốn FDI đăng ký và liên tục ở mức 10% vốn FDI đổ vào bất động sản hàng năm. "So với các quốc gia đi nước, lĩnh vực bất động sản và xây dựng có tiềm năng phát triển rất lớn, còn nhiều dư địa phát triển khu vực bất động sản.
Về đại đô thị tại Việt Nam, lấy làm tiếc vì cho tới thời điểm hiện tại vẫn chưa có khải niệm nào cụ thể về “đại đô thị”, mới có một vài khái niệm như khu đô thị, đô thị mới…", TS. Cấn Văn Lực nói. Theo ông, cần có các điều kiện để phát triển đại đô thị: Quy hoạch, gắn với quỹ đất đai. Thông thường một khu vực đại đô thị phải có quỹ đất từ 4-8 trăm ha; vị trí thuận lợi; đầy đủ cơ sở hạ tầng (gần như một thế giới riêng) và năng lực chủ đầu tư đủ uy tín. Ở Việt Nam, một số đặc điểm vẫn chưa thể đạt tới các đại đô thị như thiếu đồng bộ, nơi thì chỉ có nhà ở mà thiếu trường học, cơ sở y tế, hoặc chỉ có một vài tiện ích.
Tiếp theo, tình trạng quá tải, có thể bản thân khu đô thị không quá tải nhưng xung quanh quá tải; chất lượng hạ tầng bên trong chưa đúng với mong muốn của người dân. "Đơn giản như xử lý rác thải vẫn rất thủ công, không phải là hướng đi của tương lai, ngay cả việc phân loại rác thải thì cũng chưa đâu làm tử tế. Có thể thấy khu đô thị là mô hình rất tiềm năng để phát triển", ông Lực đưa ví dụ. Nước ta có tiềm lực kinh tế tăng trưởng tốt, dự kiến đến 2030 thu nhập/đầu người của Việt Nam là 4.500 USD/người. Khu thu nhập tăng, nhu cầu cuộc sống cũng sẽ thay đổi về không gian xanh, khép kín, đẳng cấp… đặc biệt quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng là những điều kiện thuận lợi cho khu đô thị phát triển.
TS. Cấn Văn Lực. Ảnh: Thế Toàn.
Dịch COVID-19 cũng ảnh hưởng nhiều tới hành vi, nhu cầu của người dân, của chính quyền về khu đô thị. Cái lợi là mong muốn xanh hơn, an toàn hơn nhưng lại không muốn những nơi quá đông người, nhà quá cao tầng nên cũng cần phải tính toán lại trong khâu thiết kế, quy hoạch sắp tới. Một trong những khảo sát rất đáng chú ý gần đây cho biết, 38% nhà đầu tư muốn rót tiền vào bất động sản, sau đó mới tới vàng, USD. Tuy nhiên, muốn phát triển thị trường bất động sản, đại đô thị thể chế chính sách về khâu quy hoạch rất quan trọng, cần sớm sửa Luật Đất đai đang được cho là tạo rào cản cho sự phát triển kinh tế xã hội, sửa Luật Bất động sản, Luật Quy hoạch, rồi đánh thuế tài sản thứ nhất, thứ 2 như thế nào? Hiện nay, nước ta vẫn rất lúng túng trong phân loại bất động sản. Nước ngoài rất rõ àng, 4 loại, ngân hàng cũng biết cho vay ntn để bớt rủi ro. Ngân hàng Nhà nước lần nói bộ xây dựng chưa muốn đưa ra 4 phân khúc. "Thiếu dữ liệu về bất động sản, cấp phép chưa tính toán đầy đủ nên quá tải, cấp phép rồi lại quản lý cũng quan trọng. Mọc lên rồi cắt bớt đi 1-2 tầng là rất nan giải, đau đớn. quả lý vận hành dự án cũng rất quan trọng, cái nữa là tài chính bất động sản cho lành mạnh, vô cùng quan trọng", chuyên gia Cấn Văn Lực cho hay.
5 xu hướng để hình thành và phát triển các đại đô thị
Phát biểu tại hội thảo, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc nhìn nhận, trong lộ trình phát triển của các doanh nghiệp địa ốc nói chung và Vạn Phúc nói riếng, công ty sẽ có 2 lộ trình phát triển. Đó là: các dự án hiện hữu, quy mô nhỏ chỉ vài ha. Do vậy, thời gian sẽ ngắn, chỉ từ 3-5 năm. Xu thế thứ hai, các doanh nghiệp sẽ hướng đến phát triển khu đô thị vệ tinh. Chuẩn bị quỹ đất trên dưới 10 năm với quy mô hơn 20ha. “Xu thế này có tầm nhìn phát triển trong dài hạn, thậm chí tới hàng trăm năm”, bà Hương nhấn mạnh. Từ nhận định trên, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc cho rằng, kinh tế xã hội phát triển kéo theo xu thế phát triển các đại đô thị mới cũng thay đổi theo thời gian. Ảnh hưởng của biến đổi khí hậu và sự ra đời của công nghệ đã tác động sâu rộng đến các xu hướng quy hoạch và phát triển các đại đô thị trong các thập niên gần đây.
Thêm vào đó, xu thế phát triển cũng hướng đến việc lấy con người làm trọng tâm với các giải pháp Các nhà quy hoạch đô thị đã tổng kết 5 xu hướng quan trọng tác động đến quá trình hình thành và phát triển các đại đô thị. Trước hết, là xu hướng khu đô thị thông minh. Với việc công nghệ phát triển không ngừng đã mang lại các tiện nghi ngày càng cao cho đời sống nhân loại và thay đổi hành vi tiệu dùng của người dân. Công nghệ cũng góp phần tác động tích cực đến xu hướng phát triển các khu đô thị mới trong đó mô hình khu đô thị thông minh đang được các nước quan tâm phát triển. Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore…là một trong những nước rất chú trọng phát triển loại hình khu đô thị thông minh với các giải pháp công nghệ tích hợp giúp quản lý, vận hành và cung cấp các giải pháp tối ưu cho người dân, doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước… một cách nhanh chóng, tiện lợi và hiệu quả.
Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc. Ảnh: Thế Toàn.
“Tại Việt Nam mô hình khu đô thị thông minh cũng nhận được sự quan tâm của chính phủ, các địa phương và các Chủ đầu tư, tuy nhiên chúng ta chỉ mới ở giai đoạn đầu của sự hình thành và phát triển loại hình khu đô thị này. Cần nguồn lực lớn và quyết tâm đột phá mang đến kỳ vọng khu đô thị thông minh tại Việt Nam triển khai khả thi và sớm trở thành hiện thực”, bà Hương nhận định. Xu hướng khu đô thị xanh, các khu đô thị có quy chuẩn không gian xanh, nhưng rất thấp so với chuẩn quy định. trong thực tế tại các khu đô thị hiện hữu của Việt Nam tỷ lệ cây xanh chỉ đạt khoảng 1,5-2m2/đầu người, thấp hơn rất nhiều so với quy chuẩn quy định Với các khu dân cư, đô thị theo xu hướng này, sẽ không chỉ có cây xanh mà còn không gian xanh, xử lý rác thải xanh, mà còn là giải pháp về năng lượng, vật liệu thân thiện môi trường, mà còn không gian sống sạch, an toàn cho sức khỏe.
Về xu hướng khu đô thị gắn kết, ở một số nước phát triển, cuộc cách mạng công nghệ 4.0 đang chuyển dần sang cuộc cách mạng 5.0 trong đó con người được xem là tâm điểm để xây dựng các mối liên hệ gắn kết trong xã hội. Các không gian chung, sinh hoạt cộng đồng được đề cao, chú trọng và ngày càng mở rộng trong xu thế ngày càng thu hẹp không gian riêng, cá nhân do giá cả BĐS ngày càng gia tăng tại các thành phố lớn. Xu hướng này gia tăng sự giao tiếp trong cộng đồng, sự gắn kết trong xã hội và cuộc sống đa dạng, hạnh phúc hơn. Xu hướng khu đô thị tập trung và chuyên sâu, đây là xu hướng phát triển các khu đô thị tập trung và chuyên sâu ngày càng được chú trọng dựa trên tiềm năng sẵn có của các địa phương, tạo ra sự khác biệt và thu hút nguồn lực đầu tư cũng như nâng cao năng lực cạnh tranh, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Las Vegas thành phố không ngủ, địa danh vui chơi giải trí nổi tiếng của Mỹ là ví dụ điển hình cho việc đầu tư phát triển đại đô thị theo hướng chuyên biệt, thung lũng Silicon cũng là một mô hình phát triển thành công mà cả thế giới phải ngưỡng mộ. Xu hướng này cũng được Hàn Quốc áp dụng khá nhiều khi tạo sự chuyên biệt hóa cho các thành phố mới mà họ phát triển. Theo bà Hương, tại Việt Nam, khu đô thị hình thành theo xu hướng này cũng đã xuất hiện nhưng chưa rõ nét. Việc TP.HCM được thông qua chủ trương thành lập TP. Thủ Đức, lấy khu Đông làm tâm điểm phát triển theo chiến lược thánh phố thông minh và sáng tạo là tiền đề cho xu hướng này được khẳng định.
Nói về xu hướng khu đô thị đa cực, bà Hương cho rằng, đây là xu thế phát triển các đại đô thị với mục tiêu tạo thêm các tâm điểm đối trọng với các khu trung tâm cũ đã trở nên chật hẹp và quá tải. Tại các thành phố lớn, quy mô dân số đông từ trên 10 triệu người thường sẽ phải hình thành thêm các tâm điểm mới, các khu đô thị vệ tinh nhằm kéo dân số về các cực của thành phố, tạo nên sự phát triển đồng đều, cân bằng và bền vững hơn trong dài hạn. Sau khi kết thúc phần trình bày tham luận, TS. Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch VAFIE, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn điều hành phiên thảo luận mở. Theo ông, phiên thảo luận mở để cho các chuyên gia, doanh nghiệp có những kiến nghị, đề xuất, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về pháp lý, chính sách, quy hoạch và khả năng kết nối hạ tầng giao thông.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Đại đô thị phải đi đôi với mạng lưới đô thị
Bộ Xây dựng chia ra là đô thị nhỏ nhất là hạng 5. Như vậy, phát triển đại đô thị không phải lựa chọn duy nhất của chúng ta. Toàn thế giới có “Citynest” (dịch tiếng Việt là mạng lưới đô thị), chúng ta cũng phát triển theo mang lưới. Nghĩa là, đại đô thị phải đi đôi với mạng lưới đô thị. 
Ông Lê Hoàng Châu. Ảnh: Thế Toàn.
Ví dụ, đô thị trung tâm như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng,.., và các thành phố vùng nằm ở các tỉnh. Dù vậy, điểm hạn chế của đại đô thị do nằm ở mức giá thành. Chất lượng dự án càng lớn, suất đầu tư sẽ càng cao, giá thành càng tăng và giá bán càng lớn. Do đó, các khu đô thị lớn luôn có mức giá cao so với khu vực đầu tư khác. Vì thế cần giải quyết hài hòa khi phát triển các đại đô thị, Cần có khu vực phát triển những dự án vừa túi tiền. Như đã biết, Luật Nhà ở quy định, với dự án quy mô 10 ha trở lên, cần dành 25% quỹ đất phát triển dự án nhà ở xã hội, nhưng chúng ta thiếu cơ chế thực hiện. Do đó, ở các dự án khu đô thị hiện đại, hầu hết là người có tiền mới mua được. Để giải quyết vấn đề này, chúng tôi đã đề xuất đề án Khu đô thị Thủ Đức cần quan tâm, giải quyết người dân tại chỗ để không ai bị bỏ lại. Nói thêm một chút, t
